2023年7月

物を購入した際に使う事が出来るクーリングオフですが、不動産の購入にももちろんクーリングオフは利用できます。

これは、強引に買付申込や契約をさせられてしまった場合や、衝動的に買付申込を行ってしまって契約解除を行いたい場合に適用されますので、ご自身ではそんな状況は起こらないから大丈夫と思ってしまっている方も、いつ何時何があるかわからないので、参考までにご一読いただけると良いかと思います。

まず、大前提に何でもクーリングオフが出来るものではなく、出来るものには条件があります。

買付申込を行う場所が宅建業者の事務所などでない場合、これは喫茶店やレストランなどの事をさしますが、その場合はクーリングオフの対象となります。

例を挙げると、買付申込を行う場所が喫茶店で契約は宅建業者の事務所の場合でもクーリングオフが出来ます。これは、最初の申込時にどこで行ったかが重要となります。

そして、その際に宅建業者からクーリングオフの説明を書面で行われた場合は、その日から8日間はクーリングオフをすることが可能となります。

買付申込時などにクーリングオフの説明がなかった場合についてですが、これは期間を定めずにいつでもクーリングオフを行って良いという事になります。

もちろん引渡しを受け代金を支払った後には行う事は出来なくなります。

ですので、買付申込時には、必ず説明を受けたかどうかを覚えておくことが良いと思います。

買付申込や契約する場所が重要とお伝えしましたが、買主自らが指定した場合で買主のお勤め先やご自宅で行った場合などは、クーリングオフの対象外となりますので、お気を付けください。

これは、ご自身の行動範囲のエリアにわざわざ呼んで行った行為ということには民法も宅建業法も擁護はしてくれないという事になります。

また、重要な事でいうとクーリングオフをする場合の方法です。

これも買主は書面で行わなければなりません。そうでないとクーリングオフをしても無効扱いとなるので、くれぐれもお気を付けください。

クーリングオフを行った場合でも、損害賠償を請求される事はありませんので、もし不当に請求された場合は、支払う義務はありませんので言われたから支払うなんて事のないようにしてください。

契約時に手付金を支払った場合ですが、クーリングオフが適用されたら、全額戻ってきますので、手数料などといって差し引かれる事のないよう、こちらもしっかりと確認をする方が良いと思います。

ですが、引き渡しを受け代金を全額支払った後にはは適用外となります。

このように、引渡しを受け全額お支払するまではクーリングオフが可能となりますが、8日以内で引渡しを受ける事もあまり考えられないので、まずは上記のような条件の場合はクーリングオフが可能という事を覚えておいていただけたらと思います。

不動産会社の担当者に急かされて購入してしまったなどの話は良く聞きますが、まずはご自身で購入して良いかの判断をしていただき、クーリングオフなどを使わなくても良いような住宅購入をお勧めします。

お料理やアロマによく使われているハーブ。実は、天然の虫よけとしても大活躍してくれるのをご存じですか？
そこで今回は、虫を寄せ付けない効果を持つハーブと、簡単に手作りできる防虫アイテムをご紹介します。

おすすめハーブ紹介
・シトロネラ
　蚊や昆虫が嫌う「シトロネラール」という成分が含まれています。柑橘系のスッキリとした香りが特徴です。

・レモングラス
　レモンに似た爽やかな香りを持つハーブ。虫よけ効果はもちろん、空気中の細菌から守ってくれる効果も。

・ローズマリー
　スーッとした強い香りが特徴。タンスの虫よけなどに使われる樟脳(しょうのう)と同じ成分が含まれています。

虫よけキャンドル・・・ 蚊取り線香代わりに

用意するもの
・お好みの精油(3～4滴)　　　　　　　　　　　
・クレヨン(色付け用)
・ジャムなどの空き瓶
・ろうそく(2本※長さ15㎝程度)

① ろうそくとクレヨンをパキパキと細かく折り、ビンに入れます。(ろうそくの糸は使うので、切らないようにしましょう。)
② 鍋にお湯を沸かし、①で用意したビンを入れて弱火で5～7分湯煎します。ビンの中身が完全に溶けたら鍋から出します。
③ 精油を入れてゆっくりとかき混ぜたら、ビンの真ん中にろうそくの糸を垂らし、完全に固まるまで待ちます。

防虫サシェ・・・お洋服の防虫剤に

用意するもの
・お好みの精油(10～30滴)
・だしパック(もしくはお茶パック)
・ドライハーブ(適量)
・重曹(50ｇ)
・リボン
・布切れ

① 重曹に精油を加えてよく混ぜ合わせたら、ドライハーブを加えてさらによく混ぜます。
② ①をだしパック(もしくはお茶パック)に入れます。
③ ②を布切れに包んだら、中身が出てこないようにリボンで固く縛ります。

はじめて不動産を購入する消費者のみなさんにとって、資産価値が下がりにくい土地を購入することは、長期的な安定した資産形成において非常に重要です。17年以上の経験を持つ不動産エージェントとして、今回は「資産価値の下がりづらい土地を購入する上で絶対に注意すべき5つのポイント」をお伝えします。これらのポイントを押さえることで、素晴らしい不動産購入できることを願っております。

1.立地条件の良さ
立地条件は、土地の価値を決める最も重要な要素のひとつです。交通アクセスが良く、商業施設や学校などの生活利便施設が充実しているエリアは、人々の暮らしやすさが求められるため、資産価値が下がりにくいと言われています。また、駅から徒歩圏内やバス停から近い場所は特に人気があります。（車でなく電車が主な交通手段である大都市圏内であれば、駅から徒歩15分圏内が好ましい。）立地条件の良い土地を選ぶことで、将来的な資産価値の維持や上昇が期待できます。

2.周辺環境と将来性
土地を購入する際、周辺環境やエリアの将来性にも目を向けましょう。静かな住宅街や治安の良い場所は、家族連れや高齢者にも人気があり、資産価値が下がりにくいです。また、都市開発やインフラ整備が予定されているエリアは、将来的に人気が高まることが期待できるため、資産価値の上昇が見込まれます。新しい商業施設や駅の開業、再開発プロジェクトなどの情報をリサーチし、将来性のある土地を選びましょう。

3.土地の形状と利用可能面積
土地の形状や利用可能面積も、資産価値に大きく影響します。一般的に、整形地や広い道路に面した土地は、建築や駐車場設置が容易で、住宅や店舗の需要が高まりやすくなります。また、南向きや角地などの条件が良い土地は、日当たりや風通しが良く、資産価値が下がりづらいとされています。利便性と快適性を兼ね備えた土地を選ぶことで、購入後も安心して資産として持ち続けることができます。

4.地盤の強度と耐震性
日本は地震が多い国ですので、地盤の強度と耐震性は土地選びにおいて重要なポイントとなります。強固な地盤の土地は、建物へのダメージが少なく、安全性が高いため、資産価値が下がりにくいです。購入前に地盤がしっかりしていることを確認しましょう。また、耐震性の高い建物を建てることで、安心して長期間に渡って資産価値を維持できます。

5.法令遵守と土地の権利関係
や権利関係の確認が欠かせません。建築基準法や都市計画法などの法令に違反していないかを確認し、建物を建てる際や土地利用の際に問題がないかをチェックしましょう。また、権利関係のトラブルがない土地を選ぶことで、安心して資産価値を維持できます。土地の登記簿を確認し、権利者が明確であることや、隣地との境界がはっきりしていることを確かめましょう。

まとめ
資産価値の下がりづらい土地を購入するためには、立地条件や周辺環境、土地の形状と利用可能面積、地盤の強度と耐震性、法令遵守と権利関係の確認が重要です。これらのポイントを押さえ、長期的な視野で土地選びを行うことで、資産価値が下がりにくい土地を購入できるでしょう。初めて不動産を購入する方でも、この記事を参考に、自信を持って素晴らしい投資を行ってください。もちろん、不動産エージェントや専門家と相談しながら、より詳しい情報やアドバイスを得ることも大切です。ぜひ、資産価値が下がりづらい土地選びの成功を目指してください。

住宅ローンの残高は過去最高なのに毎月の返済額が減っているという事をご存知でしょうか？背景を探ると頭金ゼロで組めるなどの理由から、住宅ローンが借りやすくなっていることがあります。将来の金利上昇が懸念されるなか、変動型を選ぶ人や住宅ローン減税の恩恵を受けるためにあえて繰り上げ返済しない利用者も多くいるようです。個人にリスクが蓄積している面は否めない為、ぜひ、ご興味のある方は本記事をご確認いただければ幸いです。

■個人の住宅ローン残高は22年3月末で211兆円と過去最高！
住宅ローンの注目度は高く、2022年末に日銀が金融政策を修正したことをきっかけに、ローン金利が上昇するとみている人が増えています。住宅金融支援機構によると、個人の住宅ローン残高は22年3月末で211兆円と過去最高となり、足元でも過去最高を更新しているとみられます。不動産価格の上昇と住宅ローンが低金利で借りやすいことが相まって残高が増えています。

不動産経済研究所によると、2022年のマンションの平均価格は5121万円と前年から0.1%上昇して首都圏の平均価格は6288万円になっています。

借りる側の変化も大きく、働き方の多様化や晩婚化で頭金をためてローンを組み、定年までにコツコツ返すという常識は変わっています。三井住友信託銀行の三井住友トラスト・資産のミライ研究所の調査によると頭金ゼロと頭金が1割くらいが合計で44%もいて、住宅購入者の多い30代に限ると頭金ゼロが39%、頭金1割が27%との調査結果が出ています。

頭金は物件価格の2〜3割が目安とされ、同研究所は「住宅ローン減税のメリットを利用したい」「頭金をためていると完済時に高齢化」「物件価格の高止まりで待っていても安くなりそうにない」という事情が出ていると予想されています。

日銀の政策修正などで固定金利が上昇基調に入る一方で、変動金利の引き下げ競争は止まりません。変動の基準金利は例えばメガバンクはそろって2.475%だが、実際の適用金利は0.3〜0.4%台となり、変動金利と固定金利の金利差は開く一方で、メガバンクで新規に住宅ローンを借りる人の9割近くが変動型金利を選んでいます。

■繰り上げ返済が進まない住宅ローンの実態！
日銀の金融政策が修正される観測がくすぶる一方で、家計の毎月の返済額はむしろ減少傾向となります。毎年の住宅ローン残高の純増分と新規貸出額の差額を返済額と推計して計算すると、2000年代は20兆円を超えていたが、2021年度は15兆円台まで減っています。ここ数年は残高が増えているのに、返済額が減少する傾向が鮮明となります。

理由の一つは政策的な支援です。住宅ローンの利息より「住宅ローン減税」控除額が大きい「逆ざや」を期待する人が多かった事が背景としてあります。住宅ローン減税は毎年末の住宅ローン残高が基準となるため、減税期間中は繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らさない方が得になります。

「逆ざや」問題は会計検査院が指摘されていました。本来はローンを組む必要がない人が組んだり、繰り上げ返済をしなくなったりする動機になると問題視されていました。

これを受け、政府・与党は2022年に税制改正を行い控除率の水準は0.7%に下がり、繰り上げ返済を促すため残高上限も引き下げました。消費税率の引き上げに伴って拡充していた一般住宅は2023年までの入居で4000万円から3000万円に引き下げられました。

繰り上げ返済が進まない理由については、若年層でも低金利で長期間のローンを組めるようになり、負債額が大きくても月々の返済負担を抑えることができているのではないかと指摘されています。総務省・内閣府によると、年収に対する家計の負債残高の倍率は、39歳以下でこの20年で2倍から3.5倍程度にまで膨らんでいます。

リスクは一部で顕在化し、金融庁によると、新型コロナ禍で金融機関に住宅ローンの返済計画について条件変更を申し出た件数は累計で10万件を超え、増加傾向にあります。条件を変更すれば毎月の返済額は軽くなるが、後々の返済の負担は重くなってしまいます。

長期の返済を前提にした住宅ローンは、一般の会社員が高額な住宅を取得できるようにした金融商品となり、銀行はローンの商品性を改善しています。住宅ローンが組みやすくなった結果として、借りすぎの人が増えているとすれば本末転倒となります。

■将来の金利負担の増加ペースが不透明な住宅ローン！
日本の住宅ローンの延滞率は世界と比較しても低く、貸出残高の拡大は決して差し迫ったリスクというわけではありませんが、それでも将来の金利負担の増加ペースが不透明な中で住宅ローン減税などを理由に返済が進まないのはいびつな構造という見方はできるだろうと判断できます。

若年層の家計の負債拡大で、資産形成とのバランスを不安視する声も叫ばれます。少額投資非課税制度（NISA）を拡充してもローンの返済負担に早くから追われる家庭が多ければ、住宅以外の金融資産への投資には消極的になると考えられます。

金利負担が小さくても住宅の購入は大きな買い物に違いはなく、住宅金融支援機構が3月に公表したアンケート調査では、将来の金利上昇に伴う返済額増加について聞いたところ、対応策について「十分に理解」と「ほぼ理解」と答えた人は半分以下にとどまっており、この数値の低さは住宅購入後の問題へと発展しかねません。

いずれにせよ、不動産購入の住宅ローンのお話は非常に重要なため、今後の参考にお役立て下さい。